2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。在发布此通知前， "PPP" 项目在我国的发展进程中，自始有个障碍和痛点，那就是社会资本方的退出问题。在原有政策框架下，理论上PPP退出模式有：一是PPP项目特许经营权到期移交退出；二是PPP项目公司（SPV）的股权转让；三是公开上市（IPO）；四是资产证券化（ABS）。以上PPP项目的社会资本方退出模式中，第一种到期移交退出，时间过长；第二种股权转让退出和第三种公开上市退出，在实践中难度也很大；唯有第四种资产证券化比较有可行性，但事实上进展非常缓慢。

     实际上，PPP项目的社会资本方，可以把收益已经稳定化的PPP项目优质资产，通过REITs转为由社会资金所持有，实现真实出售PPP项目资产的权益型REITs而成功退出。对地方政府而言，REITs化的PPP基础设施并没有离开本地。特许经营的社会资本方把PPP项目资产卖给社会基金持有之后，地方政府并没有失去这些资产的使用功能，这些基础设施仍然为当地提供服务，仅仅是持有人改变了。

      "PPP"项目与REITs的异同。PPP资产证券化（ABS）以项目收益权为标的，是一种债权型产品，本身需要信用背书，难以实现‘真实出表’，还要考虑与运营期限的时间错配问题。PPP资产证券化只是PPP项目社会资本方的间接退出，无法成为‘风险隔离’式的直接退出。而REITs是以PPP项目优质资产为标的的一种股权型产品，不再是由建设期的社会资本方持有债权，而是由社会投资人持有这些有收益的资产，是PPP项目社会资本方的完全退出。既然是股权完全转让，REITs无需考虑期限错配问题。让以施工建设为见长的社会资本，放下了退出顾虑，通过REITs转让资产提前退出，回收资金后就可以投资新的PPP项目，这样更有利于发挥企业特长，让PPP领域的资金流动起来，反哺投资于更多的PPP项目。所以，把权益型REITs视为能够解决PPP项目社会资本方退出、大大提升PPP资产流动性的根本性金融工具也不为过。

     同时，PPP项目的资产也为各类投资人提供了在PPP领域的投资选择，PPP基础设施类的优质资产就可以成为资本市场上的优质资产。REITs并非固定收益的债权产品，其收益率取决于PPP底层基础资产的运营收益。如果某PPP项目资产管理和运营得好，该项目就能获得持续稳定的现金流，投资者的收益也就有保障；反之，可能收益不会那么好。在受疫情影响的后时代，全球都进入利率下行通道，估计在较长时期内，债权类产品，无论是债券还是各类资管产品，都不大可能有较高的收益率。而且，在经济不景气的背景下，债权类产品出现违约不能兑付的风险也在增大。在这种情况下，有基础设施类PPP底层资产做保障，还能产生稳定收益的REITs产品，将是稳健型投资人的良性选择。REITs投资人可以是社保基金、养老金、企业年金、险资等偏好长期投资的资本及普通投资人。